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11月楼市数据继续低迷 政府怎么办?

2015-12-14 15:25 来源: 中国经营网

房地产

国家统计局12日发布的数据显示,11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速尚不足去年同期11.9%的“零头”。其中,占房地产开发投资的比重为67.4%的住宅投资增长0.7%,增长几近停滞。对此,中金公司固定收益组认为,明年经济的焦点在于商品房销售,一旦商品房销售出现回落,房地产投资将出现加速回落风险,工业乃至整体经济增长或继续放缓,基本面仍支持收益率继续下行。

明年商品房销售大概率放缓

据中国证券报报道,国家统计局12日公布的一系列经济数据显示,工业生产有所加快,固定资产投资初步呈现企稳迹象,消费继续稳健发力……11月经济数据总体好于市场预期,经济运行出现诸多积极变化。数据显示,1-11月全国固定资产投资增速与前10个月持平,改变了这一指标自2014年下半年以来一路放缓的态势。

11月规模以上工业增加值同比实际增长6.2%,环比增长0.58%,分别比10月加快0.6个和0.12个百分点。从行业类别看,黑色金属从10月的5.6%升至7%,有色金属从10月的12.1%降至11.8%,非金属矿物从10月的4.9%升至5.2%,中上游行业产出有所回升;通用设备从10月的1.7%升至2.5%,专用设备从10月的4.6%降至2.2%,电器机械器材从10月的7.3%降至6.4%,下游资本品产出仍在低位;汽车制造业从10月的7.3%升至13%。

数据同时显示,1月至11月,全国商品房销售面积同比增长7.4%;销售额增长15.6%,增速提高0.7个百分点。11月当月,全国商品房销售面积同比增长8.6%,增速比10月提高3.1个百分点;销售额增长20.2%,增速提高7.8个百分点。

目前开发商的开发投资意愿趋于消极。SOHO中国董事长潘石屹表示,目前SOHO中国的主要任务是把存量资产盘活,“现在已经不是人均居住面积7平方米的时代了,我们过去十几年盖了太多的房子。至于还会不会再开发,看机会吧。”

中金公司固定收益组认为,11月经济数据总体好于市场预期,尤其是工业产出和固定投资,但这并不意味着经济企稳。工业产出回升主要是受汽车产出增长和去年同期低基数影响,由于汽车产出反弹主要与政策支持有关,工业产出反弹可持续性不足。

投资企稳主要来自基建投资大幅反弹的支撑,考虑房地产投资加速下行,需求不足将使投资仍面临下行压力。明年经济的焦点在于商品房销售,一旦商品房销售出现回落,房地产投资将出现加速回落风险,工业乃至整体经济增长或继续放缓,基本面仍支持收益率继续下行。

11月商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%,房屋新开工面积同比增速从10月的-24.5%升至-20.9%,房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%,100个大中城市数据显示成交土地规划建筑面积继续下降。除商品房销售仍相对良好外,11月房地产数据继续低迷,尤其是房地产投资出现加速下行。房地产企业到位资金继续好转,但增速仍在相对低位。

中金认为,随着居民可投资资金消耗,明年商品房销售大概率显著放缓,预计明年房屋新开工面积将继续下降,但仍高于商品房销售面积,这意味着房地产广义库存将继续累积,去库存仍是房地产市场面临的核心问题。预计明年土地出让继续减少,房地产投资面临更大下行风险。

11月社会消费品零售总额同比增长11.2%,较10月的11%继续回升,显示消费总体相对平稳。

业内人士认为,从限额消费品零售的主要分项来看,由于商品房销售依然稳定,房地产相关消费保持较高速度增长,家具类消费从10月的12.4%升至14.5%,家电类消费从10月的7.1%升至18%;受前期部分排量汽车购置税减半刺激,汽车消费继续保持较快增长,汽车消费从10月的7.1%升至9%;日用品消费增速从10月的10.2%升至14%。

供给端改革文件将密集亮相

据证券日报报道,“虽然库存整体在持续走高,但一二线城市与三四线城市却有着明显的分化趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示,从数量上看,一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。主要原因在于一线城市由于新增人口众多,使得房地产市场需求相对比较旺盛。从城市发展来看,一线城市的库存量并不过剩,相反还会出现一定程度的短缺。

我国楼市自去年进入调整期以来,全国房地产开发投资增速一路下跌,与此同时,库存却在一路走高。统计数据显示,今年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比增长1.3%,增速比前10个月回落0.7个百分点。

张大伟认为,北上广深等一线城市面临库存不足、需求旺盛等矛盾,可以通过房地产供给侧改革来解决。例如,加大中小套型住宅的供应量,此举既能满足市场需求,又能拉动经济,实现房地产与经济的双赢。而对于库存较多的三四线城市而言,则需要在一定程度上减少土地的供应面积。

如何有效减少三四线城市的楼市库存?易居智库研究总监严跃进建议,可以从供给端层面进行多角度推进。比如,提高房屋质量、增加房屋类型或完善周边基础配套设施等。对于房企而言,也应从老式的卖方思维逐步向目前发展的买方思维靠近,同时,还要加大对于潜在客户购房的挖掘力度。

另外,随着中央经济工作会议临近,业内专家分析认为,对于房地产市场而言,包括财税等供给端的配套改革文件有望在接下来的一段时间内密集亮相。受此影响,房地产市场的去库存压力也能得到进一步减小。

实际上,近期,住房按揭贷款利息将抵扣个税的消息四处流传,甚至拉动了地产股的集体大涨。

据人民日报报道,对众多贷款购房的家庭来说,不动产投资大,房贷偿还周期长,使不少普通家庭因为买房沦为 “房奴”,节衣缩食地供房子。如果房贷利息抵扣个税的消息属实,无疑会减轻家庭负担。对提振楼市而言,抵税也是利器。如今楼市仍处于深度调整中,利用税收杠杆刺激需求进一步释放,从而消化库存,是开发商所乐见的。

不过,房贷利息抵个税恐怕也存在负效应,特别是可能加剧财富分配的马太效应,值得警惕。

对于不同收入阶层而言,房贷利息抵扣个税的财富效应差异巨大。有人算了一笔账,假如购买总价250万元的普通住宅,八成房款用商业贷款,贷20年,抵扣总利息近33万元;若购买1000万元的豪宅,六成房款用商业贷款,贷20年,抵扣额高达222万元左右。后者抵扣金额接近前者的总房价。如果抵扣政策不加以细化限制,即便只购买一套房产,高收入阶层得到的实惠显然比中低收入家庭要多得多。

房贷利息抵税还有可能造成楼市新一轮投机热,使楼市运行偏离轨道。一方面,房贷利息抵税释放出鼓励贷款购房的信号,将影响多层次住房供应体系的稳定性。在同等居住条件下,如果房租不能抵税,贷款利息可以抵税,这无疑是引导消费者远离租赁市场,可能会阻碍住房消费市场的结构优化,人为加剧供需矛盾。

另一方面,现在不少城市取消了限购、限贷,高收入阶层的贷款能力又较强,他们利用大量购置不动产来避税的可能性并非不存在。实际上,早在1998年,上海为了应对亚洲金融危机对楼市的冲击,就曾出台过为期5年的个税抵扣政策。政策实施后,虽然强力拉动了楼市销售,但也造成高收入人群大肆囤购中高端房产避税,推动楼市走向畸形高烧。本是“抽肥补瘦”的所得税政策,反而加剧了收入分配差距,这是谁也不想见到的。

也有人质疑,现在多数发达国家的个税抵扣项都包括房贷利息,难道人家就没考虑到财产性收入分配的公平性?应当看到,其一,发达国家早已完成了城镇化,而中国仍处于城镇化加快推进的过程中。中国拥有成套自有住房的家庭占比,以及房地产的升值空间,显然都和发达国家不可同日而语,住房投资的财富效应更大。其二,国外的房贷利息抵扣政策也多有限制条件。比如在美国,房贷利息抵扣个税的条件就很明确,每个家庭只能抵扣第一套和第二套住房,而且可以抵扣的总额也被限定。


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